同样的房屋买卖合同纠纷，为何判决结果不一样？

案例1，张某与王某签订了《房屋买卖合同》，张某支付了10万元购房定金，后因房价上涨，王某违约不卖了。张某一纸诉状将王某告上法庭，要求继续履行《房屋买卖合同》。法院最终判决支持张某的诉讼请求。

案例2，2015年12月，李某与钱某也签订了《房屋买卖合同》，李某不光交了5万元定金，甚至还支付了80万元给钱某用于归还钱某房屋的银行按揭贷款余额。后因房价上涨，钱某违约不卖。李某无奈也向合肥市包河区人民法院提起诉讼。后法院以涉案房屋未办理产权登记为由，驳回李某诉讼请求。李某为此支付了近4万元律师费和1万余元的诉讼费，损失可谓惨重。

同样的案件为何判决结果不一样？很多老百姓不理解。

对此，徽商法律顾问网特作如下解析，以供各位参考：

同样是房屋买卖合同纠纷，虽然有很多共性，但每个案件都有其自身的特殊性，而有时正是这些特殊性决定案件的胜败或走向。

案例1中的涉案房屋有产权证，同时没有抵押贷款情形，所以胜诉了。

案例2中李某的败诉，是因为李某买的是钱某“尚未办理产权登记”的商品房，也就是说房屋买的时间不长，房产证还没有办好。在此情况下，法院判决驳回李某要求继续履行的诉讼请求是正确的。理由是：1，钱某尚未取得房屋产权证明，从不动产物权登记的角度来说，要证明房产是钱某的必须以登记为准，要有产权证明，否则，不能当然认定涉案的房屋就是一定是钱某的；2，没有产权登记或房产证就无法办理房产过户登记手续，这是法院未判决继续履行的主要原因。如同夫妻离婚时分割无产权证明的拆迁安置房一样，法院也是不予处理的，因为没房产证，客观上无法通过法律程序分割或变卖；3，房屋尚有按揭贷款，在房屋证颁发之前，如钱某拒不偿还贷款，通常是开发商承担垫付责任，并解除房屋买卖合同，收回房屋。此种情形下，李某更是无法要求钱某过户的；房产证颁发后，将立即办理抵押登记手续，权利人出卖房屋应征得银行的同意，抵押权不注销，房屋产权同样无法过户。

通过上述分析，可以发现案例2中李某要求继续履行确实存在法律上的障碍，但李某可以依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，向法院起诉要求钱某承担违约责任或要求赔偿损失。

律师提示：

1，买卖房屋最好聘请专业律师草拟合同，以保证您的合法权益不受侵害。

2，买卖没有房产证的房屋，要约定产权证取得的时间，及取得产权证后一定期限内办理过户登记手续。如卖方不履行合同，至少也要等到产权证颁发以后，才能向法院提起诉讼。

3，买卖有银行按揭贷款的房屋，要征得出借银行的同意后签订房屋买卖合同，或签订买卖合同时将按揭贷款余额即时清偿掉，并注销抵押权，以排除房产过户的障碍。

4，买受人通过“首付加贷款”方式支付房款的，出卖人为了保护自身利益，最好约定房款支付的最后时限，并约定“如因贷款不能发放等原因逾期不能支付房款，出卖人可以解除合同”等条款。

5，房屋买卖合同可以设置很多条款，约束双方均能按合同约定行使权利并履行义务，从而保证房屋交易的安全。

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